Une transformation de l’urbanisme et de l’offre de logements
Avec la récente modification du cadre juridique des instruments de gestion territoriale (RJIGT), connu sous le nom de loi foncière, le Portugal est confronté à une transformation significative de l’aménagement du territoire et de la promotion du logement abordable. Cet article explore les changements en détail, en analysant les critères de reclassement des terres, les nouveaux concepts de logement abordable, les défis fiscaux et bureaucratiques et l’impact de cette loi dans les différentes régions du pays.
Principales modifications de la loi foncière
La principale innovation de cette réforme est l’introduction d’un régime spécial qui permet de reclasser des terrains rustiques en terrains urbains. L’objectif principal est d’augmenter l’offre de logements abordables tout en protégeant les valeurs environnementales, sociales et patrimoniales.
Ce système confère une plus grande autonomie aux conseils municipaux et aux assemblées communales, qui jouent désormais un rôle décisif dans l’identification et l’approbation des zones susceptibles d’être reclassées, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’approbation des autorités supérieures. Le processus est ainsi plus rapide et mieux adapté aux besoins locaux.
Critères de reclassement : ce qui est autorisé et interdit
Toutes les terres ne peuvent pas être reclassées. Pour assurer une gestion équilibrée et durable, la loi définit des critères spécifiques :
- Zones éligibles : terrains compatibles avec les zones urbaines existantes, où des infrastructures adéquates et la préservation des fonctions naturelles sont possibles.
- Exclusions : les zones protégées, les terres situées dans la réserve écologique nationale (REN), les zones à risque, les zones agricoles de haute qualité et les terres avec des aménagements hydro-agricoles sont exclues du régime.
- Exigences supplémentaires : il est obligatoire de mettre en œuvre des mesures visant à prévenir les risques pour les personnes et les biens, ainsi qu’à préserver les valeurs écologiques et sociales.
En outre, la loi stipule qu’au moins 70 % de la surface totale de construction sur les terrains reclassés doit être affectée au logement public, au logement à loyer abordable ou au logement de valeur modérée.
Le concept de « logement à valeur modérée » (Moderate Value Housing)
L’un des piliers de cette réforme est le concept de « logement de valeur modérée », qui introduit de nouveaux critères d’accessibilité au logement. Ce type de logement s’adresse principalement à la classe moyenne et est réglementé par des limites de prix :
- Prix au mètre carré : ne doit pas dépasser le prix de vente médian national ou, à défaut, être supérieur à 125 % de la médiane de la municipalité, avec une limite absolue de 225 % de la médiane nationale.
- Objectif : Veiller à ce que les nouveaux logements soient abordables pour les familles à revenu moyen, en particulier dans les zones urbaines les plus soumises à la pression du marché.
À titre d’exemple, sur la base de la médiane nationale de 1 661 €/m², la limite maximale de prix serait de 3 737 €/m². Dans les municipalités de Lisbonne et de Cascais, par exemple, les prix actuels dépassent cette limite, ce qui nécessitera des ajustements importants.
Impact sur les municipalités soumises à une plus forte pression immobilière
L’application pratique de cette loi dans des municipalités telles que Lisbonne et Cascais sera particulièrement difficile :
- Lisbonne : avec un prix moyen de 4 203 €/m², les prix devront être réduits d’environ 11 % pour répondre aux critères des logements de valeur modérée.
- Cascais : Ici, le prix moyen actuel de 4 023 €/m² implique une baisse de 7 %.
Les ajustements seront encore plus exigeants dans des paroisses comme Santo António et Marvila, où les prix moyens dépassent 6 000 euros/m². Dans ces zones, la réduction pourrait atteindre 40 %, ce qui représente un défi important pour les promoteurs immobiliers.
Processus de reclassement des terres
La reclassification des terres suit un processus rigoureux et transparent :
- Initiation par la municipalité : la municipalité soumet une proposition de reclassement, accompagnée des raisons techniques et de la délimitation des zones couvertes.
- Consultation publique : cette étape, qui est obligatoire, dure au moins 20 jours et permet aux citoyens et aux autres parties intéressées de participer.
- Décision finale : après avoir été ajustée sur la base de la consultation publique, la proposition est soumise à l’assemblée municipale pour approbation.
Ce processus comprend des garanties telles que l’enregistrement automatique et gratuit de la reclassification, promu par la municipalité, et des délais clairs pour éviter les retards dans les travaux.
Réduction de la bureaucratie et amélioration de la transparence
La nouvelle loi simplifie les procédures, réduit la bureaucratie et accélère les décisions. Les mesures sont les suivantes
- Modifications simplifiées : Le reclassement peut être effectué par le biais d’une modification simplifiée du plan directeur municipal, plutôt que par une révision complète.
- Registre foncier gratuit : le reclassement est automatiquement inscrit au registre foncier, ce qui facilite le processus pour les propriétaires.
- Délais définis : Les projets doivent être lancés dans un délai maximum de cinq ans, faute de quoi la classification urbaine devient caduque.
Ces changements visent à accélérer le processus de mise à disposition de terrains pour le logement, en promouvant une plus grande efficacité administrative.
Questions fiscales : Y a-t-il des avantages ?
Actuellement, la loi ne prévoit pas d’avantages fiscaux spécifiques pour les propriétaires qui adhèrent au nouveau régime. Toutefois, il est possible qu’une législation complémentaire introduise des incitations fiscales à l’avenir. Pour l’instant, les propriétaires doivent prendre en compte les coûts liés à la reclassification et les avantages économiques indirects découlant de l’augmentation de la valeur du terrain.
Conclusion
La nouvelle loi foncière marque un changement fondamental dans la manière dont le Portugal planifie et gère son territoire. En promouvant le logement abordable, cette réforme a le potentiel de soulager la pression immobilière et d’offrir des solutions de logement à la classe moyenne. Toutefois, le succès de sa mise en œuvre dépendra d’une application équilibrée et transparente, ainsi que de l’alignement entre les municipalités, les promoteurs immobiliers et les propriétaires.
Pour les propriétaires et les investisseurs, cette loi présente de nouvelles opportunités et de nouveaux défis. La consultation des autorités locales et le suivi des mises à jour législatives seront essentiels pour maximiser les avantages et assurer la conformité avec les nouvelles règles.